Главное изменение: уведомительный порядок вместо разрешения

С 2018 года для ИЖС и садовых домов вместо получения формального разрешения действует уведомительный порядок:

1. Подаёте уведомление о планируемом строительстве.
2. Администрация проверяет соответствие градостроительным нормам.
3. Получаете уведомление о соответствии — можно начинать стройку.
4. После окончания строительства подаёте уведомление об окончании.
5. Получаете выписку из ЕГРН — дом зарегистрирован.

Когда уведомление не требуется

Некоторые постройки можно возводить без уведомления (но регистрация по-прежнему потребуется после постройки):

• хозпостройки на участках ИЖС/ЛПХ/садовых участках: бани, гаражи, сараи, беседки высотой до 20 м и площадью до 500 м²;
• некапитальные строения: навесы, теплицы, временные сооружения без фундамента.

Внимание: жилой дом требует уведомления всегда, даже если маленький.

Когда требуется полноценное разрешение на строительство

Уведомительного порядка недостаточно — требуется разрешение в следующих случаях:

• многоквартирный дом (даже на 2 квартиры);
• дом на двух отдельных участках (разные кадастровые номера);
• строительство внутри границ исторического поселения (центры Краснодара, Анапы, Темрюка и др.);
• реконструкция с изменением ключевых параметров (высота, площадь, этажность);
• дом выше 20 м или площадь > 500 м².

В Краснодарском крае основная зона риска — исторические центры. В новых районах уведомительный порядок применяется чаще.

Шаг 1. Проверяем, можно ли строить жилой дом на вашем участке

Категории земель и ВРИ

Разрешено строительство жилого дома в следующих случаях:

• ИЖС — идеально;
• ЛПХ — если участок в границах населённого пункта;
• Садовый участок (СНТ, ДНТ) — с 2019 года возможна прописка и строительство садового дома.

Не всегда возможно строить жилой дом:

• ЛПХ за пределами населённого пункта — только хозпостройки;
• огородный участок — только некапитальные строения;
• земли сельхозназначения (кроме садовых) — потребуется смена категории или ВРИ.

Где проверить ВРИ

• Выписка из ЕГРН (Госуслуги или Росреестр);
• Публичная кадастровая карта — pkk.rosreestr.ru (вбить кадастровый номер и посмотреть ВРИ).

Если ВРИ не подходит

Подать заявление в администрацию о выдаче другого ВРИ (например, «под ИЖС»). Рассмотрение — до 1 месяца, обычно бесплатно через МФЦ.

Шаг 2. Проверяем ограничения и обременения участка

Даже при корректном ВРИ участок может иметь запреты:

• санитарно-защитные зоны вдоль промпредприятий, свалок;
• охранные зоны инженерных сетей: ЛЭП, газопроводы, водопровод;
• водоохранные зоны вдоль рек и побережья — особенно важно для Анапы, Геленджика, Сочи;
• «красные линии» дорог и улиц (минимальные отступы).

Где смотреть ограничения

• Публичная кадастровая карта;
• Администрация района — запрос справки о наличии ограничений;
• ПЗЗ (правила землепользования и застройки) на сайте муниципалитета.

Шаг 3: Проверяем градостроительные нормативы — отступы от границ

Дом необходимо размещать на участке с соблюдением установленных минимальных расстояний до границ, строений и деревьев.

Нормы для Краснодарского края (СП 53.13330.2019, СП 30-102-99):

От границ соседнего участка:

• Жилой дом — минимум 3 метра (от стены или выступающих элементов: крыльцо, эркер, навес)
• Хозпостройки (сарай, гараж) — 1 метр
• Птичники, скотный двор — 4 метра
• Баня, душ, уличный туалет — 1 метр
• Септик — 5 метров (от дома соседа)
• Высокие деревья — 4 метра, средние — 2 метра, кустарник — 1 метр

От красной линии улицы/проезда:

• От улицы — минимум 5 метров
• От проезда — минимум 3 метра

Между домами на соседних участках (противопожарные расстояния):

Зависит от материала стен:

• Оба дома из негорючих материалов (кирпич, бетон, камень) — 6 метров
• Один дом негорючий, второй с деревянными перекрытиями — 8 метров
• Один дом негорючий, второй деревянный — 10 метров
• Оба дома деревянные — 15 метров

Важно: эти расстояния считаются от ближайших стен домов, а не от границ участков.

Высота дома

Для ИЖС — не более 20 метров (это примерно 3 этажа). Мансарда считается этажом, если высота стен от пола до потолка более 2 метров на площади более 50% помещения.

Что делать, если участок маленький и нормативы не соблюсти:

Вариант 1: Получить согласие соседей в письменной форме (заверенное у нотариуса). Приложите к уведомлению о строительстве. Это не даёт 100% гарантии, но снижает риски.

Вариант 2: Строить отступы строго по нормативам, даже если дом получится маленьким. Иначе при регистрации дома или при жалобе соседей будут проблемы.

Частая ошибка в Краснодарском крае: на небольших участках в СНТ (6–8 соток) владельцы строят вплотную к границе, надеясь «договориться с соседями». Потом сосед продаёт участок, новый владелец подаёт в суд — и приходится сносить пристройку или выкупать часть соседнего участка.

Шаг 4: Готовим документы для уведомления

Для подачи уведомления о планируемом строительстве нужны следующие документы:

Обязательные документы:

• Уведомление о планируемом строительстве — заполняется по установленной форме (бланк можно получить в МФЦ или скачать на Госуслугах).
• Правоустанавливающий документ на земельный участок:
  • Свидетельство о праве собственности (старого образца) или выписка из ЕГРН (нового образца);
  • Договор аренды — если участок находится в аренде.
• ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) — ключевой документ, в котором указаны:
  • Границы участка;
  • Разрешённое использование;
  • Максимальные параметры постройки (высота, площадь, этажность);
  • Ограничения и обременения;
  • Минимальные отступы от границ.

Как получить ГПЗУ:

• Подайте заявление в администрацию района через МФЦ или портал Госуслуг;
• Срок подготовки — 14 рабочих дней;
• Услуга бесплатная;
• ГПЗУ действует 3 года.

Важно: без ГПЗУ уведомление не примут. В Краснодарском крае оформление ГПЗУ — обязательный первый шаг перед строительством.

• Описание внешнего облика дома — требуется, если участок находится в исторической зоне или подчиняется особым архитектурным требованиям.
• Доверенность — если документы подаёт представитель собственника.

Необязательные, но полезные документы:

• Схематичный чертёж дома с указанием размеров, этажности и материалов стен (не обязателен, но помогает избежать вопросов при рассмотрении);
• Согласие соседей — желательно, если планируете строить близко к границе участка;
• Технический план — не требуется на этапе уведомления, но нужен при регистрации построенного дома.

Шаг 5: Подаём уведомление о планируемом строительстве

Куда подавать (на выбор):

• МФЦ (Мои Документы) — лично, с паспортом и документами. В Краснодарском крае МФЦ есть во всех городах и крупных посёлках. Найти ближайший можно на сайте мфц.рф.
• Госуслуги — онлайн через портал gosuslugi.ru. Нужна подтверждённая учётная запись. Сканы документов прикрепляются в личном кабинете.
• Администрация муниципального образования — напрямую в отдел архитектуры и градостроительства (если в посёлке нет МФЦ).

Что указать в уведомлении:

• ФИО, паспортные данные, контакты;
• Адрес и кадастровый номер участка;
• Параметры дома: площадь, этажность, высота, материал стен;
• Планируемая дата начала строительства;
• Реквизиты ГПЗУ.

Лайфхак: подавайте через Госуслуги — быстрее, не нужно стоять в очередях, все уведомления и ответы приходят в личный кабинет.

Сроки рассмотрения:

7 рабочих дней — администрация проверяет:

• Соответствует ли участок категории для строительства жилого дома;
• Соблюдены ли параметры из ГПЗУ (отступы, высота, площадь);
• Нет ли запретов и ограничений.

Возможные ответы:

• ✅ Уведомление о соответствии — всё в порядке, можете начинать стройку. Документ придёт в течение 7 дней (на Госуслуги или по почте).
• ❌ Уведомление о несоответствии — нарушены градостроительные нормы. В ответе укажут причины:
  • Не соблюдены отступы от границ;
  • Превышена максимальная высота или площадь;
  • Участок в зоне с ограничениями;
  • Неправильный ВРИ.

Что делать при отказе:

• Исправьте замечания (измените параметры дома, получите новый ВРИ);
• Подайте уведомление повторно — бесплатно, сколько угодно раз;
• Если считаете отказ незаконным — обжалуйте в суде.

Сколько стоит:

0 рублей — уведомительный порядок бесплатный (госпошлина отменена в 2018 году).

Шаг 6: Начинаем строительство

После получения уведомления о соответствии у вас есть 10 лет, чтобы построить дом.

Важно: уведомление о соответствии — это не разрешение на строительство. Оно лишь подтверждает параметры, указанные вами. Если дом будет построен с нарушениями (например, выше или ближе к границе, чем заявлено), при регистрации возникнут проблемы.

Что можно менять в процессе стройки:

• Внутреннюю планировку;
• Отделочные материалы;
• Инженерные решения (отопление, вентиляция).

Что нельзя менять без нового уведомления:

• Высоту дома (количество этажей);
• Площадь застройки;
• Расположение на участке (отступы от границ);
• Назначение постройки (нельзя вместо жилого дома построить магазин).

Если меняете ключевые параметры — подавайте новое уведомление.

Шаг 7: Завершаем строительство и регистрируем дом

Дом построен — теперь его нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы получить право собственности.

Заказываем технический план дома у кадастрового инженера:

• Инженер выезжает на участок, обмеряет дом, составляет план с указанием площади, этажности, материалов и расположения на участке;
• Стоимость: 15–25 тыс. рублей в Краснодарском крае;
• Срок: 7–14 дней.

Подаём уведомление об окончании строительства:

• Через МФЦ или портал Госуслуги;
• Прикладываем технический план;
• Срок рассмотрения: 7 рабочих дней.

Получаем ответ:

• ✅ Уведомление о соответствии построенного дома требованиям — всё в порядке, дом соответствует заявленным параметрам. В течение 5 рабочих дней администрация передаёт документы в Росреестр для регистрации права собственности.
• ❌ Уведомление о несоответствии — построили с нарушениями:
  • Превысили высоту, площадь или этажность;
  • Не соблюдены отступы от границ;
  • Дом не соответствует заявленным в уведомлении параметрам.

Что делать при отказе:

• Если нарушения незначительные и не затрагивают соседей — можно узаконить через суд (доказать, что нарушения не создают угрозы);
• Если нарушения существенные (дом на чужой территории, нарушены противопожарные отступы) — придётся перестраивать или сносить.

Получаем выписку из ЕГРН:

• Право собственности регистрируется автоматически в течение 9 рабочих дней после уведомления о соответствии;
• Выписку из ЕГРН можно заказать на Госуслугах — электронная версия предоставляется бесплатно.

Чек-лист: порядок действий от покупки участка до регистрации дома

До покупки участка:

• Проверить категорию земли и ВРИ (должен быть ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта или садовый участок);
• Проверить наличие обременений и ограничений (охранные зоны, водоохранная зона);
• Убедиться, что на участке можно разместить дом с соблюдением отступов от границ.

После покупки участка:

• Получить ГПЗУ (через МФЦ или Госуслуги, 14 дней, бесплатно);
• Разработать проект дома с учётом параметров из ГПЗУ;
• Подать уведомление о планируемом строительстве (через МФЦ или Госуслуги, бесплатно);
• Получить уведомление о соответствии (7 рабочих дней).

Во время строительства:

• Строить дом в соответствии с параметрами из уведомления (высота, площадь, расположение);
• Не превышать разрешённые параметры.

После завершения строительства:

• Заказать технический план у кадастрового инженера (15–25 тыс., 7–14 дней);
• Подать уведомление об окончании строительства с техпланом (через МФЦ или Госуслуги);
• Получить уведомление о соответствии построенного дома (7 рабочих дней);
• Дождаться автоматической регистрации права собственности (9 рабочих дней);
• Получить выписку из ЕГРН (на Госуслугах, бесплатно).